关于着陆
免责声明
房地产跟我的生活息息相关，所以我总会思考它的一些事情。我不是一个专业的研究员，而且也没有详实的数据支持。我更喜欢简单的因果论，所以我大致建立了一套完整的，简单的因果模型来描述现在我对地产的一个认知。以及经常提到的着陆的一个想法。
起因-08年4万亿
历来造反的都是种田的人，没听说商人能闹翻了天。
———《大明王朝1566》
大多数人的起因都归结在08年。因为从08年开始房价就起飞了。我也这么人为，08年的经济危机中国大放水，放出来4万亿的货币规模。而彼时中国经济是没办法消耗这些的，所以就导致了房价的大幅上涨。
这中间的过程我们需要梳理一下货币的流程：
银行发行1块钱——农民借1块钱种地——商贩花1.2收农民的菜——物流收0.5把货运到城里——商场花2块钱收了——花3块钱卖给客户
粗劣的理解就是，源头发行一块钱，下游会变成3块钱甚至更多。而这中间产生的利润分配到社会各个阶层。这个就叫经济的流动性。经济的流动性是必须的，否则经济会是一潭死水，没办法产生收益，那么经济就会衰退。
看完经济的流动性，我们来看房价上涨的原因：
当源头资金放出，下游需要一个生意或者一条线路来让资金流动，但是如果原本的市场是饱和的，或者是健康的。理论上是不需要这么大的资金，于是资本就发挥了它的优势：居奇囤货。在我小时候，我经常能看到如：姜你军，蒜你狠这类的词汇，这些原因都是资金进入到了这个行业，居奇囤货，抬高物价，赚钱差价。这操作模式常见，而且能稳赚不赔。资金是聪明的，它会自己流向最赚钱的行业。
居奇囤货抬搞了物价，而且会影响普通百姓的吃喝，吃不饱饭可是会闹事的。于是在监管下，这些东西慢慢的就少见了。那么到了如今有没有刚需，而且不会影响到百姓吃饭的问题。地产就来了。
资金的进入本来没有什么问题，但是所有的资金下放都是通过银行贷款下放的，中国的银行更多的是政府工具的一种延申。所以遇上降息或者货币多发的时候，银行是有任务的；需要把这些钱贷出去；这就是为啥08年时候个体经营户都可以在银行贷款。放出去的越多，下游产生利润也就越多，经济就愈加繁荣。经济繁荣会带来好多好处但是也有问题。人们的钱花去哪里？我们可以看到日本经济腾飞的那几年，也是全世界买买买，但是中国外汇是管控的，那么就只能国内买买买。于是我们就看到了家电下乡，消费升级这类现象，但是最主要的还是房价上涨。
风险-一直都在
说完了因，我们来说说大家一直吹的房地产风险。什么是房地产的风险：是价格过高，让很多人都买不起么？
我觉得不是，房子在中国自古以来都是稀缺品，你可以看08年以前的报纸，在商品房初现的时候，就已经有相应的言论说要不吃不喝20年才能买的起，说明房价在起飞之前就已经是奢侈品。安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜，居者有其屋从古时候开始都是人民的梦想而不是目标。
那么什么是房地产的风险？
我们从房地产这条经济模式来看风险：
政府卖地——地产商买地——地产商抵押地获得银行贷款——地产商盖到一定程度开始预售——购房者抵押买到的房子申请贷款
这是一条房地产开发的常见模式，当然中间有好多细节忽略。这个模式看起来没问题，但是中间有一些操作，导致这个模式出现了一些奇奇怪怪的风险：
- 政府卖地的土地出让金可以后期缴纳
这就是为啥有些房子盖好了之后，无法办理房产证，大多数是开发商没有交土地出纳金 - 预售资格和预售资金监管不严
预售就是房子盖到比如说1楼，就允许你开始卖，这本来是提高地产商周转的好方法。理论上来说，它盖到这个地方，后续只需要房款30%-50%就可以盖完剩下的。然而实际过程有些刚开工就可以预售，而且预售资金也不是全部拿来盖房子了，而是拿去买下一快地了。 - 银行接收了非个人的房产抵押
银行那些年还接收房地产商拿房子做抵押
以上只是乱象中的一点现象，但是这些行为都增加了开放商的杠杆率。我们可以做一个完美的假设：
我花1亿买块地，但是出让金可以后续交，然后拿着1亿的地去银行贷款，贷出了8千万，拿其中4千万我去盖到一定程度，然后开始预售，我1亿的地，我卖房子2个亿。这些钱我通过途径拿了出来，现在我手现金里有2亿4千万；欠债1亿8千万。
现在摆在你面前的有两条路：
- 还钱，还干净，然后拿着6千万的利润进入下一个循环。
- 不还钱，拿着2亿4千万继续到处打点关系，买地。
事实证明那时候大多数饿地产商选择了第二条路，那段时间我们时常可以看到开发商建房速度多么多么快。
这样无形中提高了开发商的杠杆率，理论上你可以空手套白狼。如果你有资金那么可以套更多的狼。
地产的高利润让资金趋之若鹜，推高了地价，也推高了房价。于是卖房更赚钱了，大家就更加愿意进来了。于是更高的房价。但是就在我们之前看到的，开发商过高的杠杆率，如果在房价上涨的时候这么玩可以。如果房价下跌，会发生什么？
- 开放商风险：开发商资金回笼困难
跌价的原因正是因为卖不动了，所以如果我房子卖不出去，别说银行，我连房子都建不下去。 - 购房者风险：抵押物价值低
如果房价下跌，你抵押的房子价值不足你的贷款，那么理论上你是需要补充抵押物，否则银行会考虑直接卖了你的房子。 - 银行风险：收不回贷款
银行是不需要实物，无论是房子还是房子上的地。他的目的是放钱出去然后再收回来，如果继续恶化下去的话，那么就会出现银行成为最大的地产商和房产持有者——新一届的地主。
这就是我们说得风险，系统性经济风险。一旦崩了的话，那么是一起崩，人民无所谓，开发商也死得其所，但是如果银行崩溃的话，那么就是国家经济的衰退。这个才是最重要的。
阶段性救援-16年棚改货币化
苦一苦百姓，骂名我来担
———《大明王朝1566》
上面意识到了这个问题，也关注这个问题。于是，在13年年后发现房价下行，为了解决问题，也为了去掉越来越多的房子。政府推出了一个货币棚改化：简单说就是拆你家不给房子了，给钱。到了后期甚至定向给房票。给钱很简单，促进经济流动。给房票也可以，就是拿来抵债或者出让金。那么现在作为开发商你面前又有两条路：
- 收手，卖完手上的房子开始还欠着的钱。
- 油门踩死，反正出事了国家担着
- 抓紧套现走人，欠的钱凭什么要还。
大多数选择了2和3，第一条是死路，按照理论来说确实他们是赚钱的。但是那些年扩张，为了拿钱买地，他们20%-50%的利率贷款都借了，如果现在停下，那么算下来，这些年估计赚的钱都是给这些资金打工了。所以货币棚改化之后，恒大，碧桂园都是油门踩死，不同的是，当初恒大是一边踩油门，一边在套现。通过外债套现。
比如上面，许家印借公司钱，然后买公司的债。公司钱不用付利息，公司的债要付利息，这一来一回赚11.5%的利息差。然后如果公司破产，债券大于股权。要优先还债的。而许家印欠公司的钱？什么钱不钱的，都是一家人，分那么清楚干啥。
棚改化的直接结果就是再一次让房价起飞，从16年开始，本来是希望实现房价落地的举措，却在地产商的油门下，冲上了另一个顶端。如果16年的货币棚改正常落地的话，理论上是不会有这么多的烂尾楼，因为那时候是为了解决存量房而推出的，也不会有了接下来的烂尾断贷了。
体面-三道红线
既然你不体面，那么就让我帮你体面。
随着风险越来越不可控，终于国家选择了引爆这个炸弹，彼时地产销售已经陷入停滞，爆是迟早得事，针对风险，政府做了3件事，正好对应着风险的三个对象。
- 三道红线
要求开发商降低自己得杠杆率，无论你去偷，去抢，去做抽屉协议，反正你要给我降下来，防止他们继续买地，强迫他们还钱。
- 政府限价
政府限价明面上是防止价格过高，实际上是房子价格过低。防止买房者被银行追加抵押物，引发断贷现象。 - 收紧银行贷款
防止银行在开放商端出现问题，收紧开放商得贷款。
这三条主要是为了防止打击房地产，房价下跌而引起得系统性经济风险。
从结果来看，总体算好的，当然叠加疫情，叠加开放商得油门，出现来一些烂尾楼。但是这是无奈得，如果继续让开发商踩下去油门，后面烂尾的更多。而等开发商自己醒悟，那不可能的，参照16年得棚改。在踩刹车得过程中总有一些磨损。
新的问题—何去何从
房地产得问题似乎算是解决了，经济平稳，社会安定。虽然有一些不和谐，那可以归结为必须的代价。但是现在政府面对的一个新的问题：经济该何去何从。
从23年初，大家心心念念得经济复苏并没有到来。社会数据再好看，反映到现实就是没有一条新的经济模式给如今得社会。23年初为了刺激经济央行发行23万亿资金，但是这些资金却无法无处可去。随着监管抓紧，银行也没有地方放贷款。要钱得不能给，给钱得它不要。毕竟借贷没有合适得投资渠道也没有用。而以前得每次经济刺激下的期货也随着上层监控，不了了之。
截止到6月份，虽然数据好看，但是实际到社会层面没有人感受到经济的复苏。而之前央行发行得大量货币去了哪里？
有人说去借新还旧，借新的低利率得贷款，去还之前旧的高利率得贷款。也算是一种解决方案吧。后续还得有一条经济出路，否则社会整体上没有信心。
而我对于房地产还是有希望得，不可能因噎废食得，地产是正常得经济循环中的一节。至于新的经济领头羊，那估计就要看领导能否发现一条新的路线。
总结
这是我忽然想写得一篇文章，毕竟房地产问题一直是大家的心头病。我只不过以我得角度来将这些年得事串联起来。当然整体得事情发展肯定不是我写的那么简单，但是刨去多余得枝节，我愿意相信这是其中得主干。这里面没有涉及到阴谋论，更多的是个人得臆想，那么到了最后我也来总结一下：
- 房价不可能跌，银行在那，银行比你重要的多
- 地产不可能死，那是正常经济循环
- 新的资金蓄水池还没找到，政府在摸，我们也在摸